案例内容

【案情简介】

2018年1月5日，申请人胥某某、韩某某与被申请人某房地产开发公司签订了《房地产认购协议书》，双方约定，二申请人以总价4,418,000元的价格购买被申请人开发建设的0101号、0102号、0105号三处房产，并约定于2019年3月10日前办理过户。但《房地产认购协议书》签订前，2017年5月25日，被申请人因借款与银行签订了《借款合同》，并签订了《最高额抵押合同》作为担保，以申请人所购的0101号、0102号房产及其他多处房产抵押贷款，合同期限为2017年5月25日至2020年5月24日，被申请人告知了二申请人房产抵押的事实，并承诺收到申请人的购房款后立即还款解除抵押。后二申请人通过泸州市不动产中心查询，被申请人于2017年5月25日签订的借款抵押合同已于2019年6月19日解除了抵押，0101号、0102号房产已满足过户条件。但被申请人未经二申请人同意，在解除涉案房屋的抵押后，再次与中国农业银行纳溪支行签订《最高额抵押合同》，合同期限为2019年7月19日至2022年7月18日，导致案涉房屋一直处于抵押状态。

因此，因被申请人的原因，双方并未于《房地产认购协议书》约定的时间内办理过户登记，二申请人与被申请人遂于2019年3月18日签订了《补充协议》。《补充协议》约定，申请人与被申请人关于案涉房屋的过户登记推迟到2019年4月30日前办理，被申请人若不能在2019年4月30日前办理过户，需承担相应的违约责任，违约金为逾期1天按5,000元计算，在2019年5月30日前仍不能办理过户，被申请人需另承担违约金500,000元。但因被申请人的原因，双方仍未能在《补充协议》约定的时间内完成过户，申请人与被申请人又于2019年6月28日签订了《关于房产交易的第二次补充协议》。协议约定，涉案0101号、0102号两处房产于2019年8月30日前办理过户，0105号房产于2019年9月30日前办理过户；同时，由于被申请人严重违约，已满足《补充协议》中支付违约金的条件，被申请人同意向申请人支付违约金700,000元，违约金在2019年9月30日前办理0105号房产过户时抵扣房款。2020年9月11日，泸州仲裁委员会作出（2020）泸仲字第0198号裁决书支持了申请人提出的被申请人将0105号房屋（车库）登记至申请人名下的请求，并查明买卖双方产生的相关税费由被申请人承担。截至2022年3月14日，0101号、0102号房产仍未办理过户，申请人仍未取得涉案房产的产权登记证书。

仲裁请求：

    1.被申请人某房地产开发公司立即将0101号（建筑面积：144.6平方米，土地面积23.192平方米，规划用途：商业）、0102号（建筑面积182.75平方米，土地面积29.311平方米，规划用途：商业）登记过户至申请人胥某某、韩某某名下；

2.被申请人某房地产开发公司按照协议约定承担违约金700,000元，违约金抵扣房款；

3.被申请人某房地产开发公司按协议约定支付给申请人胥某某、韩某某的租金共603,062元，租金用于抵扣房款；

4.被申请人某房地产开发公司承担没有及时过户给申请人胥某某、韩某某带来的房屋租金损失306,072.25元；

5.被申请人某房地产开发公司支付办理0105号房地产过户登记时由申请人垫付的相关费用43,607.14元；

6.本案仲裁费由被申请人某房地产开发公司承担。

【争议焦点】

1.本案法律适用应为《民法典》还是《物权法》？

2.已经办理抵押登记的房产在抵押期间是否可以转让？

【裁决结果】

一、被申请人某房地产开发公司于本裁决书送达之日起十五日内，将0101号（建筑面积：144.6平方米，土地面积23.192平方米，规划用途：商业）、0102号（建筑面积182.75平方米，土地面积29.311平方米，规划用途：商业）登记过户至申请人胥某某、韩某某名下。

二、被申请人某房地产开发公司于本裁决书送达之日起十五日内，向申请人胥某某、韩某某支付违约金500,000元，违约金用于抵扣房款。

三、被申请人某房地产开发公司于本裁决书送达之日起十五日内，向申请人胥富银、韩昌义支付租金603,062元，租金用于抵扣房款。

四、被申请人某房地产开发有限责任公司于本裁决书送达之日起十五日内，向申请人胥某某、韩某某支付由申请人胥某某、韩某某垫付的0105号房产过户登记的相关税费43,607.14元。

五、驳回申请人胥某某、韩某某的其他仲裁请求。

【相关法律规定解读】

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。  民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。  民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

解读：该条是对民法典适用时间效力的规定。其中第三款，对于民法典施行前的法律事实持续至《民法典》施行之后，该法律事实引起的民事纠纷应当适用民法典。本案虽然合同签订时间在《民法典》实施之前，但因房屋过户登记的法律事实持续至《民法典》施行之后，故本案应适用《民法典》

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

解读：此规定是《民法典》适用的原则性规定，按照“三个有利于规则”，《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，也应当适用《民法典》的规定。

三、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

解读：此条是关于违约责任的规定。当事人一方出现违约事由情形时，应当承担违约责任，其形式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

四、《中华人民共和国民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

解读：此条是关于抵押财产转让的规定。与旧法不同，《民法典》明确规定了抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，并未设置需征得债权人同意的前置条件，保障抵押财产转让的顺畅流通，提高物用效力。同时，抵押财产虽转让，但其抵押权人不受影响。

五、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条  抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

解读：此条是《物权法》对抵押财产转让的规定。《物权法》规定抵押期间，转让抵押财产的需经抵押权人同意。否则，不得转让抵押财产。

【案例评析】

一、本案法律适用应为《民法典》或是《物权法》？

仲裁庭认为，本案应适用《民法典》的相关规定。申请人与被申请人因以上协议而引发的房屋过户登记的纠纷一直延续至今，即该案的法律事实一直延续至民法典生效实施之后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（《适用〈民法典〉时间效力的规定》）第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案在法律适用上应当适用《民法典》的相关规定。即便以本案合同签订作为法律事实，其签订时间虽在民法典实施之前，但按照《适用〈民法典〉时间效力的规定》第二条“三个有利于原则”之规定，从有利于维护社会和经济秩序角度，保障抵押财产转让流通，提升物用其效，本案也应适用《民法典》的相关规定。

二、已经办理抵押登记的房产在抵押期间是否可以转让？

仲裁庭认为，虽然二申请人与被申请人在签订《房地产认购协议书》前，被申请人于2017年5月25日因借款与银行签订了《流动资金借款合同》，并签订了《最高额抵押合同》作为担保，以二申请人所购的0101号房、0102号房以及其他房产抵押贷款，最高额抵押合同的担保期间为2017年5月25日至2020年5月24日，且被申请人与二申请人签订案涉协议时告知了二申请人房产抵押的事实，并承诺在收到二申请人的购房款后还款解除抵押，并如期办理房屋过户登记，但被申请人未经二申请人同意，在2019年6月19日解除案涉房屋的抵押后，再次与银行签订《最高额抵押合同》，合同期限为2019年7月19日至2022年7月18日。因被申请人对银行的借款始终未能完全清偿，导致案涉房屋一直处于抵押状态。案涉0101号、0102号房产虽一直处于抵押状态，但房屋抵押与房屋过户手续的办理并不冲突。根据《民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”据此，案涉0101号、0102号房产虽抵押给银行，但在抵押期间内，被申请人可以转让抵押财产，即房屋抵押的事实不能阻碍被申请人办理过户登记。综上，申请人要求被申请人将案涉0101号、0102号房产过户登记至申请人名下有事实及法律依据，应予以支持。

【结语和建议】

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”之规定，抵押期间，抵押财产可以转让，无需经得抵押权人同意，但应当及时通知抵押权人。相较于《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定，现行《民法典》关于抵押财产转让的相关规定是符合现代经济社会发展的，满足了物品安全、快速流转交易的需求。同时，该规定并未损害抵押权人原有之权益，而是再次明确“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，即抵押期间，抵押财产虽转让，财产上所附的抵押权依然存在，抵押权人的抵押权不受影响。受让人也应明晓此一风险的存在。