案例内容

【案情简介】

2018年11月9日，申请人蒋某、吴某（乙方）与被申请人某酒店管理有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定乙方自愿购买位于泸州市江阳区某路段2号某栋负110车位，建筑面积为26.81平方米，该房屋规划用途为商业，占用的国有土地使用权以出让方式获得，总价人民币60,000元，一次性支付购房款，甲方于2019年2月28日前交付房屋，并在交付之日起180个工作日内办理房屋过户登记，如因甲方原因导致不能过户或逾期过户登记，甲方应按月计算向乙方支付已交付房价款0.5%的违约金。

合同签订后，二申请人于2018年11月9日支付购房款60,000元。2019年4月4日，被申请人将案涉房屋交付申请人。

房屋交付后，被申请人未按合同约定时间将房屋产权过户登记于申请人名下。2020年7月17日，被申请人作出书面承诺，2020年8月31日止，把原产权证全部解押完成并开始进入合证程序。2022年4月26日，申请人提出前述仲裁请求。

另查明：案涉房屋已经办理抵押登记。申请人向本会申请财产保全，泸州市江阳区人民法院作出民事裁定书，产生申请费681元。       

仲裁请求：

一、被申请人立即办理案涉房屋产权证过户登记；

二、被申请人支付申请人逾期办证违约金，违约金从2020年8月31日起，按月利率0.5%计算至提请仲裁之日；

三、被申请人支付申请人垫付的仲裁费及财产保全费。

【争议焦点】

一、申请人购买的房屋有抵押，能否办理过户登记？

二、逾期办证违约金是否约定过高？

【裁决结果】

一、被申请人于本裁决书送达之日起三十日内协助申请人办理案涉房屋产权过户登记；

二、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内支付申请人违约金1,812元；

三、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内支付申请人财产保全申请费681元；

四、驳回申请人的其他仲裁请求。

【相关法律规定解读】

一、《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”之规定，如果抵押权人和抵押人已经约定禁止转让抵押房产，并且进行了不动产登记，那么就无法变更房产所有权。如果没有约定，那么抵押人就可以自由转让，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

二、根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款  “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，依法订立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方的履行过程要服从约定，信守约定。本案约定了被申请人协助申请人办证的时间，被申请人应当遵守约定，履行义务。

【案例评析】

本案系商品房买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，本案纠纷系被申请人未按约定时间办理过户登记而引起的，该未办理过户的法律事实持续至今，本案应当适用民法典的规定。

双方当事人于2018年11月9日签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，该合同依法成立并合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵守合同约定，依法行使合同权利、诚实履行合同义务。

关于房屋过户登记问题，买卖合同是一方转移标的物所有权、另一方支付价款的合同，不动产所有权转移应当进行登记，被申请人将房屋交付给申请人后，还应当将房屋所有权转移登记到申请人名下，合同约定在房屋交付后180个工作日办理房屋过户登记手续，经仲裁庭查明，房屋未过户登记系被申请人原因造成，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百零九条之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，无论是抵押期间还是抵押已经解除，被申请人均有义务将房屋所有权过户登记到申请人名下，但该过户登记不影响抵押权人依法主张自己权利。申请人请求被申请人应当按照合同约定履行房屋过户登记义务，依法予以支持。

关于逾期过户登记的违约金问题，合同约定被申请人应当在房屋交付后180个工作日为申请人办理房屋过户登记手续，因被申请人原因导致逾期过户的，应当向申请人按月计算支付已交房价款0.5%的违约金，经查明系被申请人原因导致过户登记逾期仍未办理完成，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，被申请人应当支付申请人违约金。但被申请人已经将房屋交付给申请人使用，申请人也实际使用收益，并未给申请人造成过大的损失，因此，酌情调整违约金标准为按日万分之零点五计算，根据合同约定，被申请人应于2019年2月28日房屋交付之日起180个工作日（即2019年11月15日）内协助办理过户登记，但被申请人承诺在2020年8月31日前办理，申请人当庭主张从2020年8月31日起计算违约金，系对自身权利的处分，仲裁庭予以支持，计算至提起仲裁之日2022年4月26日合计604天，以房价款1,392,096元为基数，违约金计算为42,041元。

【结语和建议】

为了避免案涉情况再次发生，买受人在取得房屋产权登记前，应当认真审查房屋权属情况，重点查看有无设定抵押权等情形。与出卖人就付款、交房、过户条件和流程等进行明确约定，必要时可就签约后是否允许设立抵押权等情形设定制约条款。符合过户条件时，买受人应及时敦促出卖人配合办理过户手续。出卖人应及时全面履行各项约定，遵守诚信原则。出卖人如出卖涉抵押的己方房屋，应告知抵押权人和买受人，并积极配合买受人办理抵押登记注销手续，按时偿还欠付抵押权人的债务。一般情形下，出卖人出售房屋后不应再在该房屋之上设立抵押权，否则或将向买受人承担违约责任。