案例内容

【案情简介】

2012年申请人将案涉土地使用权出租给被申请人乙使用，被申请人以租赁的方式进场投资建设了设备并运营；后双方达成案涉地块买卖的合意：终止此前有关土地租赁的合作协议，将原本租赁使用的案涉地块的国有土地使用权作价转让给被申请人乙，并于2014年11月11 日签订了《土地使用权转让协议》和《运营维护费收取协议》、2015年12月10日因转让土地面积实际发生变化并最终确定又签订了《土地使用权转让协议之补充协议》及《运营维护费收取协议之补充协议》。1. 《土地使用权转让协议》第一条约定“土地座落于集中发展区南区B5-2-1”; 第一条第二款约定“转让土地面积:约51653.719平方米(约77.477亩)。其中办证面积:约46748.48平方米(约70.119亩)”。2. 《土地使用权转让协议》第二条第二款约定“土地办证面积单价为人民币30万元/亩，公摊贡献地面积土地单价为人民币17.5万元/亩”。 第四条约定“乙方未能按时按期支付土地款的，每延迟5日，乙方应赔偿违约金伍万元，延迟30日以上，乙方应一次性赔偿甲方土地款的20%，同时甲方有权解除本协议。非因乙方过错，导致不能如期付款，乙方不承担责任”。

《运营维护费收取协议》第二条约定“甲方一次性收取乙方园区运营维护费及为乙方服务的费用共计人民币692.31万元”;第三条第五款约定“如延迟付款，按协议总价款的5‰/日收取违约金。”

《土地使用权转让协议之补充协议》第一条约定“原协议第一条第二款转让面积调整为:约100813.43平方米(约151.220亩)，其中办证面积约89065.67平方米(约133.598亩)，公摊面积约11747.76平方米(约17.622亩)”；第二条第一款约定“原协议第二条第二款转让土地单价不变，根据补充协议第一条转让土地面积，总价款调整为人民币4316.325万元，乙方已支付甲方土地款200万元，乙方还应于2016 年12月30日前支付人民币200万元,于2017年12月30日前支付人民币1000 万元、于2018年12月30目前支付剩余人民币2916.325万元，结清全部款项。第二条第二款约定“乙方如未按期支付应付款项，自当期债务履行期届满次日起，按应付而未付款项的总金额的万分之三/日承担违约责任”。

《运营维护费收取协议之补充协议》第一条约定“原协议第二条甲方一次性收取乙方园区运营维护费及为乙方服务的费用调整为人民币666.9892万元;第二条约定“乙方未支付运营维护费，根据最新的运营维护费收取金额，乙方应向甲方一次性支付完运营维护费666.9892 万元，本协议签订后2017年11月1日前支付人民币100万元，于2018年12月30日前支付人民币566.9892万元，结清全部款项”。

2021年8月30日，被申请人及其实际控制人丙向申请人出具《承诺函》,承诺:“一、自2021年8月1日起，至2023年9月30日前还清3923.56万元，分期还款共分为26 期(每月为一期)，每期支付金额不少于150万元，并于每期30日之前支付该期款项;二、依次按照完结土地转让款、运营维护费、税费的方式支付;三、实际控制人为被申请人支付前述全部款项提供连带责任保证担保，被申请人甲任何一期款项未按期足额支付的，实际控制人对被申请人甲未清偿的全部款项向申请人承担连带清偿责任;四、本承诺函的出具并不影响申请人追究原系列协议项下被申请人的违约责任”。

2022年12月30日申请人与二被申请人签订的《协议书》约定：“丙方愿意为《土地使用权转让协议》《土地使用权转让协议之补充协议》《运营维护费收取协议》《运营维护费收取协议之补充协议》项下申请人欠付甲方的土地款、运维费、违约金等全部债务提供连带责任保证”、“各方一致同意对因上述协议产生的一切争议及纠纷，各方应首先友好协商解决，协商不成的，任何一方可向甲方所在地仲裁委员会提起仲裁。”

合同签订后，申请人即着手完善案涉土地的控规、分割、勘界等手续，积极办理案涉土地的相关产权证书，终于2018年完成了此项工作；被申请人在企业资金十分困难的情况下，分期向申请人支付了总计34,272,943.59元，截至庭审时，尚欠土地款及运维费总计15,560,198.41元；仅从合同约定的条款看被申请人并未按约足额支付土地款及运维费并迟延至今，至提起仲裁以前申请人多次向被申请人催讨剩余款项并主张了高额的违约金。

被申请人就迟延支付土地款和运维费的巨额违约金曾请求园区管委会协调申请人减免，2022年9月29日园区管委会向申请人发出了《关于协调处理园区企业土地违约金的函》，陈述了园区部分企业迟延付款的原因主要是因为园区的控规调整延期办证、行业市场不景气、政策变化、疫情影响等客观因素造成的，建议“充分尊重园区企业的合理诉求，支持园区企业发展、维护园区整体稳定”， 依法妥善解决此争议。

申请人提出如下仲裁请求：

1.被申请人乙立即向申请人支付剩余土地款及运维费18,959,011.17元及违约金；

2.被申请人丙对上述款项承担连带清偿责任。

【争议焦点】

1. 本案仲裁前被申请人未足额支付土地款和运维费是否具备法定的不安抗辩事由？拖欠款项行为是否属于违约行为？是否应该以及如何承担违约责任？

2.后续的土地转让款和运维费应该如何清偿？

【裁决结果】

1.被申请人乙自收到本裁决书之日起十个工作日内向申请人甲支付剩余土地转让价款和运营维护费15,560,198.41元；

2.被申请人丙对本裁决书第（一）项裁决款项承担连带清偿责任；

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

《中华人民共和国民法典》第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法典》第六百八十八条 当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

【案例评析】

（一）关于合同的效力与本案法律适用的问题

2014年11月11日双方当事人签订的《土地使用权转让协议》与《运营维护费收取协议》，2015年12月10日签订的《土地使用权转让协议之补充协议》和《运营维护费收取协议之补充协议》，上述协议均为当事人真实意思表示，且合法合规，亦无其它效力妨碍因素，应认定为有效，双方当事人应该切实履行合同义务促使合同目的的实现；以上协议虽签订于《民法典》生效以前，但《民法典》生效以前双方当事人都在积极履行合同义务、推动合同目的的实现，并无太大争议；本案的主要纠纷事实（涉及合同违约金及余款支付的纠纷事实）发生于《民法典》生效以后并延续到现在，申请人达成仲裁协议并申请仲裁的时间亦是《民法典》生效以后；参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案应适用《民法典》相关规定予以处理。

（二）关于违约与违约金问题

《土地使用权转让协议》与《运营维护费收取协议》以及《土地使用权转让协议之补充协议》和《运营维护费收取协议之补充协议》签订的时候，案涉土地的土地产权证书尚未办理完成，此时根本谈不上变更登记的问题，协议约定在被申请人付完全部土地款和运维费以后申请人的义务仅仅是在10个工作日内启动产权变更办证程序，这个办证程序十分模糊、办证过程中存有很多难以预料和把控的情形，办结期限亦无法确定，且这一约定对于申请人约束较小：也即申请人无论在什么时候办结产权证书都不算违约；而被申请人付款的期限和方式则有明确的合同条款，被申请人如果延迟付款则要承担巨额的违约金。由此可见，合同条款对于双方当事人权利义务并不完全对等，申请人在缔结案涉协议时占据明显的强势地位。  

按《民法典》第五百二十七条规定，合同的先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付义务的现实危险的，有权中止履行合同义务；所谓中止履行，就是暂停履行或者延期履行，但应该履行的义务仍然存在，不能免除。本案中的被申请人固然负有按约先行支付全部土地使用权转让款及运维费的义务，但如若被申请人按合同约定的时间付清土地款和运维费以后申请人很明显不可能在合理的期限内办理土地证照转移手续，因彼时申请人并未获得案涉地块的土地证，且酒业园区控规调整、土地分割、红线确认等不确定因素致使申请人获得土地证的程序很难把控，办证时间更无法预知；而事实上，申请人也自认其办结案涉地块土地证书的时间是在2018年10月以后；况且没有证据证明申请人办理了案涉地块的土地证以后正式通知过被申请人，也即：被申请人对2018年10月案涉地块的办证情况并不知晓。因此，仲裁庭认为，三被申请人主张的不安抗辩权有法律依据与事实依据，应予以支持；被申请人延迟、拖欠土地款和运维费的行为不能认定为违约。

另外，根据双方当事人的陈述，2012年以招商引资的方式将被申请人引进园区时，申请人的土地是以租赁的方式交由被申请人甲使用的，彼时双方当事人还签订了土地租赁20年以上的《合作协议》；从企业的角度看，长期租赁土地相较于购买土地使用权更为划算，不会产生企业资金压力，对企业的经营影响较小；案涉地块由租转售很大程度上是基于园区规划、国家政策以及申请人经营策略的变化而由申请人单方所做出的调整，显然这一调整对被申请人企业的经营会产生较大的影响；这可以进一步说明在终止《合作协议》、签订案涉一系列协议时申请人占有相对的优势地位！

综上，从本案纠纷的演变过程、申请人在缔约时的优势地位、协议实际履行过程以及三被申请人主张的不安抗辩权来看，被申请人甲公司拖延支付部分土地款和运维费的行为不能认定为违约，自然不应该承担违约责任；此外，仲裁庭还注意到，协议约定的违约金还明显畸高：暂计至2023年3月3日，违约金数额已高达27,551,769元，这不符合法律法规的规定，也不符合我国司法实践中处理这类纠纷的仲裁惯例，加之申请人并未提供证据证明其因被申请人乙公司延迟支付土地款和运维费所造成的损失，所以即使被申请人甲公司有轻微的违约行为申请人主张的违约金也应该大幅调减或者直接予以驳回。

（三）剩余土地款和运维费的支付与被申请人丙的连带责任问题

根据《民法典》第五百一十条规定，既然《土地使用权转让协议》《运营维护费收取协议》以及《土地使用权转让协议之补充协议》《运营维护费收取协议之补充协议》的法律效力双方当事人及仲裁庭均予以认可，那么合同的核心权利义务：被申请人付款、申请人办理产权登记应该得到履行。协议签订后时至今日，案涉地块产权证书早已经办理完成，双方当事人各自的经营状况也发生了较大的变化，产业市场也与签订案涉协议时有了重大的改变，此时被申请人再继续以不安抗辩权拖延支付剩余的土地款和运维费已无事实基础和法律依据，申请人请求在一定期限内一次性支付剩余款项，这有合同依据和法律依据，也于情理相合。

根据《民法典》第六百八十八条规定和庭审查明，在2021年8月30日的《承诺函》中，被申请人丙签字承诺对土地款和运维费承担连带清偿责任；另外，2022年12月30日的《协议书》中，被申请人丙、丁也签字确认对欠付的土地款、运维费以及违约金等全部款项承担连带清偿责任，保证期间为承诺函中乙方承诺的还款期限届满之日起两年。据此申请人将丙、丁列为被申请人并无不妥；请求其承担连带清偿责任也符合约定，被申请人丙、丁对此也没有提出异议，仲裁庭亦予以支持。

【结语和建议】

  不安抗辩权的适用条件包括以下几个方面：（1）双务合同中的一方当事人应当先履行合同义务。（2）有确切的证据证明后履行一方当事人将来不履行或者不能履行合同义务。没有确切证据证据而中止自己的履行要承担违约责任。本案属于第五百二十七条第一款第（四）项 有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。一方当事人出现丧失或可能丧失履行债务能力的情形并不以其对这种结果的发生存在过错为条件，不论是何种原因造成的，只要存在或者可能丧失履行债务能力的事实即可。

对于双方约定违约金的情形，《民法典》第五百八十五条确立了司法酌情增减规则，司法酌情适用的前提是：（1）约定的违约金低于或过分高于造成的损失，包括实际损失和可得利益。（2）由当事人提出申请，提出申请的当事人需承担相应的举证责任。在适用本款规定的时候，人民法院或仲裁机构可以适当调整违约金数额，但并非应当。在判断违约金是否需增减时，一般应以对债权人造成的损失为基准。