案例内容

【案情简介】

申请人与被申请人于2017年10月26日签订了《借款合同》。合同约定被申请人向申请人借款人民币300,000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本金还款法，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮12%，借款逾期的，计收罚息，罚息利率为合同约定贷款利率的水平上上浮 50%。被申请人自愿以所购房屋向申请人提供抵押担保。合同签订后，申请人按约发放贷款，但被申请人却未在约定的还款时间内按时还本付息。申请人为维护自身合法权利，申请仲裁。

仲裁请求：

一、被申请人立即归还申请人借款本金231,250元及截止于2023年5月12日止的利息、罚息、复利11,653.35元，2023年5月13日以后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至全部本息清偿之日止；

二、被申请人向申请人支付申请人为实现债权而发生的律师代理费15,000元，并承担本案仲裁费用；

三、申请人对被申请人提供的抵押物处分所得享有优先受偿权，优先受偿的范围为申请人诉请的所有金额。

【争议焦点】

一、关于优先受偿权问题。

【裁决结果】

一、被申请人于本裁决书送达之日起三十日内偿还申请人本金231,250元并支付尚欠的利息、罚息、复利（截至2023年5月12日的利息、罚息、复利为11,653.35元，自2023年5月13日起的利息、罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息、罚息为基数按合同约定的利率计算，息随本清）；

二、被申请人于本裁决书送达之日起三十日内向申请人支付实现债权而产生的律师代理费8,000元；

三、申请人对被申请人所有的房屋【预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记产权证明号：川X泸州市不动产证明第X号】处分所得享有优先受偿权。

四、驳回申请人的其他仲裁请求。

【相关法律规定解读】

最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款  当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院予以支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

【案例评析】

关于优先受偿权问题

被申请人因购房需要向申请人借款，并用其购买的位于泸州市江阳区城南路一段X号19号楼17层二单元X号房屋为案涉借款提供担保，双方就该担保办理了预售商品房抵押权预告登记。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”和《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，案涉房屋于2018年7月13日办理抵押预告登记，于2020年5月13日办理新建商品房首次登记，该房屋尚未过户至被申请人名下。本案债权并未消灭，因此判断预告登记是否失效的关键在于能够进行不动产登记之日起九十日内是否申请了登记，而能够进行不动产登记，也就是具备办理本登记即抵押登记的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。即办理抵押登记的前提之一是已办理房屋所有权证书，现案涉房屋尚未过户至被申请人名下，故办理抵押登记的条件未成就，本案中能够进行不动产登记之日起的九十日期限未起算，预告登记未失效。案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，故申请人对该房屋享有的抵押权自预告登记之日即2018年7月13日起设立，申请人主张就案涉抵押物处分所得价款享有优先受偿权，符合法律规定。

【结语和建议】

申请人某银行泸州分行提供证据证明案涉房屋于2018年7月13日已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，即能充分证明其符合前述司法解释规定的享有优先受偿权的条件，故申请人某银行泸州分行主张对位于泸州市江阳区的房屋在折价或拍卖、变卖后所得价款在抵押担保范围内优先受偿，符合法律规定，本会予以支持。